비거주 1주택 종부세 9억원 축소 철회…그렇다고 종부세 부담이 그대로인 것은 아니다

정부가 2026년 세제개편안 가운데 논란이 컸던 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 축소 방안을 결국 철회했다.

9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안에 따르면 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 당초 계획했던 9억원이 아니라 현행 12억원을 유지한다.

지난 8월 3일 정부가 12억원에서 9억원으로 공제를 축소하겠다고 발표한 지 29일 만의 수정이다. 종부세 세 부담 상한을 현행 150%에서 200%로 높이는 방안도 철회돼 150%가 유지된다.

언뜻 보면 정부가 종부세 강화 방침을 상당 부분 거둬들인 것처럼 보인다.

하지만 실제 내용을 자세히 보면 이야기가 조금 다르다.

비거주 1주택자의 기본공제와 세 부담 상한은 완화됐지만, 2027년부터 종부세 부담을 바꿀 다른 핵심 제도들은 상당 부분 그대로 남아 있기 때문이다.

따라서 이번 수정안을 단순히 '종부세 인상 철회'라고 해석하면 정확하지 않다.

8월 3일 발표안과 9월 1일 최종 정부안, 무엇이 달라졌나

가장 먼저 이번 수정 내용을 정리할 필요가 있다.

* 정부안이 국회를 통과한다는 전제.

특히 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 확대하는 방안은 그대로 유지된다. 비거주자만 9억원으로 낮추려던 부분이 현행 12억원으로 돌아온 것이다.

부부 공동명의도 수정됐다.

당초 비거주 부부 공동명의 주택은 각각 4억원, 합계 8억원만 공제하려 했지만 최종 정부안에서는 각각 6억원, 합계 12억원으로 높였다. 단독명의 비거주 1주택자와 총공제액을 맞춘 셈이다.

왜 정부는 한 달 만에 계획을 바꿨을까

8월 세제개편안의 기본 방향은 명확했다.

정부는 종부세를 단순한 '몇 채를 가지고 있느냐'보다 주택 가격과 실제 거주 여부를 중심으로 과세하는 구조로 바꾸겠다는 방향을 제시했다.

이에 따라 실거주 1주택자의 기본공제는 14억원으로 늘리고, 반대로 집을 한 채만 보유했더라도 직접 거주하지 않는 경우에는 공제를 9억원으로 줄이는 안이 나왔다.

그러나 현실에서는 문제가 제기됐다.

한국에서는 직장·교육·가족 문제 등으로 자신의 집을 임대하고 다른 지역에서 전세나 월세로 사는 사례가 적지 않다. 단순히 '자기 집에 살지 않는다'는 이유만으로 투자 목적 보유자와 동일하게 볼 수 있느냐는 논란이 커진 것이다.

정부는 결국 국민 의견 수렴과 부처 협의 등을 거쳐 비거주 1주택자의 공제 축소를 철회했다.

그런데 종부세가 완전히 원상복구된 것은 아니다

여기에서 가장 중요한 부분이 나온다.

이번 수정은 기본공제와 세 부담 상한 일부를 되돌린 것이지, 종부세 개편 전체를 철회한 것이 아니다.

대표적인 것이 공정시장가액비율이다.

종부세 과세표준은 단순히 주택 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 그대로 계산하지 않는다.

대략적으로는

(공시가격 - 기본공제) × 공정시장가액비율

이라는 과정을 거친다.

현재 60%인 공정시장가액비율을 2027년에는 일반적으로 70%로 높이는 방향은 이번 수정에서도 유지되는 것으로 알려졌다.

예를 들어 기본공제 후 남은 금액이 10억원이라고 단순 가정하면,

현재 60% 적용 시 과세표준은 6억원이지만,

70%가 적용되면 7억원이 된다.

기본공제를 조금 더 받더라도 공정시장가액비율 상승으로 과세표준이 다시 커질 수 있다는 뜻이다.

고가주택은 세율도 올라간다

종부세 세율체계 역시 바뀔 예정이다.

정부의 2026년 세제개편안에서는 주택 수 중심의 과세체계를 단계적으로 줄이고 주택가액 중심의 과세체계로 전환하는 방향이 제시됐다.

2027년에는 1·2주택자의 일부 과세표준 구간부터 세율이 높아진다.

과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간은 현재 1.0%에서 1.3%, 12억~25억원 구간은 1.3%에서 1.5%, 25억~50억원은 1.5%에서 2.0%, 50억~94억원은 2.0%에서 2.7%, 94억원 초과 구간은 2.7%에서 3.5%로 높아지는 방안이다.

그리고 2028년부터는 보유 주택 수에 관계없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%의 단일 세율체계를 적용하는 것이 정부안의 방향이다.

따라서 저가·중가 실거주 1주택자와 고가주택 보유자는 이번 개편을 전혀 다르게 체감할 가능성이 있다.

실거주 1주택자는 오히려 유리해질 수 있다

실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어나는 방안이 그대로 유지된다.

정부는 이를 통해 시가 약 20억원 수준까지의 실거주 1세대 1주택자를 종부세 과세 대상에서 상당 부분 제외한다는 구상이다.

공시가격과 실제 시세는 동일하지 않기 때문에 모든 20억원 주택이 자동으로 종부세 면제가 된다는 의미는 아니다. 다만 정부는 시가 약 20억~30억원 수준의 실거주 1주택자는 세 부담이 줄어드는 구조라고 설명하고 있다.

반대로 가격이 더 올라가면 상황이 달라진다.

공정시장가액비율이 높아지고 높은 과세표준 구간의 세율까지 올라가기 때문에 30억원대 후반~40억원 이상 고가주택에서는 기본공제 확대 효과보다 과표·세율 인상 효과가 더 커질 가능성이 있다.

즉 이번 세제개편의 구조는 대략

중저가 실거주 1주택 → 부담 완화

고가 실거주 1주택 → 가격대에 따라 부담 증가 가능

비거주 1주택 → 당초안보다 부담 완화

고가·다주택 → 과세 강화

방향으로 이해하는 것이 적절하다.

비거주 1주택자는 얼마나 달라졌을까

비거주 1주택자에게 이번 수정은 분명 긍정적이다.

예를 들어 공시가격 18억원짜리 주택을 한 채 갖고 있다고 가정해보자.

당초 정부안대로 기본공제가 9억원이었다면 공제 후 금액은 9억원이다.

하지만 최종 정부안처럼 12억원을 적용하면 공제 후 금액은 6억원으로 줄어든다.

2027년 공정시장가액비율 70%를 단순 적용한다면 과세표준 산정 전 구조는 다음과 같다.

당초안:
(18억원 - 9억원) × 70% = 6억3천만원

수정안:
(18억원 - 12억원) × 70% = 4억2천만원

단순 계산만으로도 과세표준이 2억1천만원 낮아지는 효과가 생긴다.

다만 실제 종부세액은 세율, 재산세 중복분 공제, 연령·거주기간 세액공제, 공동명의 여부 등 여러 조건에 따라 달라지므로 이 숫자를 실제 납부세액으로 보면 안 된다.

이번 수정의 효과를 이해하기 위한 과세표준 비교 사례다.

세 부담 상한 150% 유지도 생각보다 중요하다

정부는 당초 종부세와 재산세를 합친 보유세의 세 부담 상한을 150%에서 200%까지 높이려 했다.

쉽게 말하면 전년도에 일정 수준의 보유세를 냈다면 다음 해 세금이 지나치게 급증하지 않도록 막는 안전장치다.

200%로 올라가면 제도상 전년 대비 최대 두 배 수준의 세 부담이 허용될 수 있었다.

그러나 최종 정부안에서는 이를 철회해 현행 150%를 유지하기로 했다.

공시가격이 급등하거나 세율·공정시장가액비율이 동시에 오르는 구간에서는 실제 체감세액을 제한하는 중요한 장치가 될 수 있다.

그렇다면 서울 집값에는 호재일까

이번 수정안이 발표되자 시장에서는 비거주 1주택자가 세금 때문에 집을 급하게 팔아야 하는 압력이 일부 줄었다는 해석이 나왔다.

기본공제가 9억원까지 떨어지고 세 부담 상한마저 200%로 높아졌다면 고가주택을 중심으로 보유 부담이 더 크게 증가했을 가능성이 있기 때문이다.

이 두 부분이 완화되면서 세금 때문에 매물을 내놓는 유인은 당초 정부안보다 약해질 수 있다는 것이 일부 부동산 전문가들의 평가다.

하지만 이를 바로 '서울 집값 상승 호재'라고 결론 내리는 것도 무리다.

앞서 살펴본 것처럼 공정시장가액비율과 고가구간 세율 인상안은 여전히 남아 있다.

여기에 기준금리, 주택담보대출 금리, DSR, 입주물량, 지역별 수급까지 함께 작용한다.

종부세 하나만으로 서울 주택가격의 방향을 설명하기는 어렵다.

오히려 중요한 변화는 '다주택 vs 1주택'에서 '가격'으로 이동한다는 점

이번 세제개편을 장기적으로 볼 때 가장 중요한 변화는 기본공제 2억~3억원의 차이가 아닐 수도 있다.

정부는 종부세의 중심축 자체를 주택 수에서 주택가액으로 이동시키려 하고 있다.

현재는 같은 총자산을 보유하더라도 주택을 몇 채 가지고 있는가에 따라 세율이 크게 달라질 수 있다.

정부안대로 2028년부터 단일 세율체계가 적용되면 점차

몇 채를 가졌는가

보다

얼마짜리 부동산을 보유하고 있는가

가 더 중요해진다.

이 변화가 그대로 국회를 통과한다면 이른바 '똘똘한 한 채' 전략에도 영향을 줄 수 있다.

과거에는 다주택 중과 때문에 여러 주택을 정리하고 고가 1주택으로 집중하는 전략이 세금 측면에서 유리한 경우가 있었다.

하지만 초고가 1주택의 세율까지 높이는 가액 중심 구조가 자리 잡으면 고가 1주택이라고 해서 반드시 세금 측면에서 유리하다는 공식도 약해질 수 있다.

아직 '확정된 세법'은 아니다

여기에는 반드시 구분해야 할 부분이 있다.

9월 1일 발표된 내용은 국무회의에서 확정된 정부 세법개정안이다.

정부는 종합부동산세법 등 11개 세법 개정안을 9월 3일까지 국회에 제출할 예정이며, 이후 정기국회 심사를 거쳐야 한다.

따라서 현재 단계에서

“2027년부터 무조건 이렇게 세금을 낸다”

고 단정해서는 안 된다.

국회 논의 과정에서 기본공제, 세율, 공정시장가액비율, 세액공제 등의 내용이 다시 수정될 가능성이 있다.

실제 세 부담을 계산하려면 법안 통과 이후 확정된 종부세법과 시행령을 기준으로 다시 계산해야 한다.

9억원 철회만 보고 '종부세 완화'라고 하면 놓치는 것이 많다

이번 수정안의 가장 눈에 띄는 변화는 분명하다.

비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려던 계획이 철회됐고, 현행 12억원이 유지된다.

비거주 부부 공동명의도 각각 6억원으로 조정되고 세 부담 상한도 150%로 유지된다.

당초 8월 세제개편안보다 부담이 완화된 것은 맞다.

그러나 이것을 종부세 강화 정책 전체의 철회로 받아들이면 핵심을 놓치게 된다.

실거주 1주택자의 기본공제는 14억원으로 확대되는 한편, 공정시장가액비율 상승과 고가구간 세율 인상, 장기적으로 주택 수가 아닌 주택가액 중심으로 과세체계를 바꾸는 구조적 개편은 여전히 살아 있다.

결국 2027년 종부세의 핵심 질문은

“1주택자인가, 다주택자인가?”

하나가 아니다.

앞으로는 실제로 거주하는지, 공시가격이 얼마인지, 과세표준이 어느 구간인지, 세액공제를 얼마나 받을 수 있는지를 함께 봐야 한다.

특히 서울 고가주택 보유자라면 기본공제 확대만 보고 세 부담이 줄어든다고 판단하기보다 공정시장가액비율과 세율 변화까지 포함해 다시 계산하는 것이 필요하다.

자료 기준: 2026년 9월 1일 국무회의 확정 정부 세법개정안, 재정경제부 2026년 세제개편안, 정책브리핑, 연합뉴스.
※ 본 글은 세제·부동산 정책에 대한 정보 제공 목적이며 실제 세액은 주택 공시가격, 명의, 거주기간, 연령, 세액공제 등 개인별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.